Tutela rafforzata degli acquirenti di immobili da costruire: le novità apportate dal Codice della Crisi e dal decreto attuativo n. 125 del 6 giugno 2022, in vigore dal 23 settembre 2022

18 ott 2022

Avv. Carlo Piola

Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza (artt. 385 – 388) ha apportato rilevanti modifiche al D.lgs. 20 giugno 2005 n. 122, in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Con l’emanazione del decreto attuativo n. 125 del 6 giugno 2022, in vigore dal 23 settembre 2022, previsto dalla novella introdotta dal suddetto Codice, il nostro ordinamento si arricchisce di nuovi strumenti atti a fronteggiare la crisi delle imprese operanti nel settore delle costruzioni e volti ad attenuare le ricadute negative di tale crisi sugli acquirenti degli immobili da costruire.  

L’intervento del legislatore del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza sul sistema normativo volto alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire: in sintesi

Nel nostro ordinamento le norme poste a presidio della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire sono contenute principalmente nella legge delega 2 agosto 2004 n. 210 e nel decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122.
Come è noto sono infatti tutt’altro che rari i casi in cui gli acquirenti di immobili da costruire si trovino a dover fronteggiare una situazione di crisi del costruttore venditore il quale, pur avendo ricevuto, prima della conclusione dei lavori, somme in conto prezzo, non è più in grado di adempiere le obbligazioni assunte nei confronti dell’acquirente o del promissario acquirente, vale a dire portare a termine e consegnare l’immobile oggetto del contratto o restituire le somme ricevute.
 
Sul decreto legislativo 122/2005 è intervenuto, con gli articoli da 385 a 388, il legislatore del Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza (d’ora innanzi anche solo “CCII”). Ed è bene ricordare che tali articoli, inseriti nel titolo X (disposizioni di attuazione e coordinamento e disciplina transitoria), parte terza (garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire) del CCII, sono in vigore sin dal 16 marzo 2019, in anticipo pertanto di oltre tre anni rispetto all’entrata in vigore del Codice stesso, intervenuta a far data dal 15 luglio 2022.
Gli articoli 385 – 388 del CCII, in particolare, novellando il testo del decreto legislativo 122/2005, hanno ampliato il sistema delle garanzie predisposte dall’ordinamento in favore degli acquirenti degli immobili da costruire ed hanno previsto l’emanazione di decreti attuativi volti a colmare vuoti nel sistema atto a tutelare i predetti soggetti.  
 

Il Decreto 6 giugno 2022 n. 125 del Ministro della Giustizia

In data 23 settembre 2022 è entrato in vigore il Decreto 125/2022 del Ministero della Giustizia (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 24 agosto 2022), rubricato “Regolamento relativo al modello standard di garanzia fidejussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 7 bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122”.
Il suddetto Decreto ministeriale è stato adottato in conformità al disposto dell’art. 3, comma 7 bis del D.lgs. 122/2005, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire”, come novellato dall’art. 385 del CCII.
 

      I. La garanzia fideiussoria

Oggetto del decreto ministeriale 125/2022, attuativo della delega espressamente conferita al Ministero della Giustizia è la predisposizione del modello standard della garanzia fideiussoria da rilasciarsi dal venditore costruttore all’acquirente di immobile da costruire. 
Prima dell’entrata in vigore del Decreto 125/2022 le parti potevano liberamente negoziare il testo della garanzia fideiussoria, mentre ora l’Allegato A al Decreto ministeriale 125/2022 è estremamente preciso ed analitico nel dettare alle parti stesse il testo contrattuale delle Condizioni generali di garanzia, la durata ed efficacia di quest’ultima e le modalità ed i tempi di escussione della garanzia medesima, prevedendo la rinuncia al beneficio della preventiva escussione e l’inopponibilità al beneficiario (l’acquirente dell’immobile da costruire) del mancato pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal contraente costruttore al fideiussore.
 
L’Allegato B al più volte menzionato Decreto ministeriale 125/2022, nuovamente intervenendo ex novo rispetto al precedente testo dell’art. 3 del decreto legislativo 122/2005, riporta infine il modulo di scheda tecnica riassuntiva del modello standard di garanzia fideiussoria, costituente parte integrante del contratto di fideiussione.        
Ed è importante rilevare che, mentre l’originario testo del decreto legislativo 122/2005 (art. 3) prevedeva la possibilità, per l’acquirente di immobile da costruire, di escutere la fideiussione nel solo caso di accertata crisi del costruttore, la tutela oggi apprestata dall’ordinamento è di gran lunga più ampia.
 

      II. La polizza assicurativa

Tanto l’art. 3 del decreto legislativo 122/2005, nel testo novellato dall’art. 385 del CCII, quanto l’art. 5 comma 3 delle Condizioni generali di garanzia previste dal modello di fideiussione contenuto nell’Allegato A del Decreto ministeriale 125/2022, estendono e disciplinano infatti nel dettaglio la facoltà di escussione della garanzia fideiussoria, apprestandola non solo per l’accertata predetta situazione di crisi del costruttore venditore, ma anche per il caso in cui quest’ultimo non consegni all’acquirente, entro il giorno fissato per la stipulazione dell’atto di vendita, la polizza assicurativa decennale a beneficio dell’acquirente,  già prevista dall’art. 4 del decreto legislativo 122/2005, a copertura dei danni materiali all’immobile ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione e comunque manifestatasi successivamente alla stipula del contratto definitivo. 
 
L’articolo 386 CCII ha, a sua volta, novellato l’art. 4 del decreto legislativo 122/2005, sanzionando con la nullità – ad iniziativa del solo acquirente – l’atto di vendita di un immobile da costruire che sia stato stipulato senza la consegna all’acquirente, da parte del costruttore, della polizza assicurativa decennale.
Inoltre, il medesimo art. 4, come novellato dall’art. 386 CCII, ha previsto l’adozione, con decreto del Ministero dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e del Ministro dell’economia, di un modello standard di polizza assicurativa.
 
Ad oggi tale decreto, pur essendo la norma in vigore dal marzo 2019, non risulta ancora esser stato emanato.  
In questa situazione, i Consigli Notarili della Regione Lombardia hanno approvato alcune linee guida, utili ad identificare i requisiti minimi della polizza assicurativa, tra i quali figurano: l’esatta individuazione dell’immobile assicurato, anche con riferimento al titolo abilitativo edilizio, ai dati catastali delle aree edificate o alla denominazione del comparto urbanistico di pertinenza; l’inderogabilità del termine iniziale di efficacia della polizza («la data di ultimazione dei lavori», con conseguente illegittimità delle clausole che escludano la risarcibilità di danni verificatisi prima di un certo termine;-l'inderogabilità della durata decennale della polizza; l’inopponibilità al beneficiario (acquirente) del mancato pagamento del premio e del recesso eventualmente accordato al costruttore-contraente.[1]
 
Sotto questo profilo va ancora in particolare rilevato che l’articolo 388 CCII, modificando l’art. 6, comma 1 del decreto legislativo 122/2005 ha previsto, quale norma di chiusura del sistema, che tutti i contratti, compresi i preliminari, aventi ad oggetto immobili da costruire, debbano esser stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, prevedendo quindi l’intervento obbligatorio del Notaio, a maggior tutela dei soggetti acquirenti o promissari acquirenti.
 

Considerazioni conclusive

Il Decreto n. 125/2022, concepito nello spirito anticipatorio proprio del Codice della Crisi, rappresenta dunque l’ultimo tassello in ordine temporale di un processo normativo evolutivo in corso da circa un ventennio e che ha per obiettivo il rafforzamento delle tutele apprestate dall’ordinamento a favore degli acquirenti di immobili da costruire, finalizzato ad evitare che la situazione di crisi delle imprese esercenti attività di costruzione di immobili possa ripercuotersi sui primi e cagionare ad essi, individuati come parti deboli nel contratto, danni patrimoniali potenzialmente  rilevantissimi.   
 

[1] Cfr “Il Sole 24 Ore” del 9 novembre 2021, Laura Cavestri, “Dai Notai Lombardi le linee guida sulle polizze”.

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